Was du über Immobilienfinanzierung (Baufinanzierung) & Immobilien wissen müsst

Immobilienfinanzierung & Baufinanzierung

Das Eigenheim und Immobilien werden als Kapitalanlage oder als Altersvorsorge immer beliebter in Deutschland, denn Immobilien versprechen in der Regel eine deutlich höhere Rendite im Gegensatz zu vielen anderen klassischen Anlageformen. Damit der Traum des Eigenheims wahr wird spielt auch die Wahl der richtigen Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung eine tragende Rolle. Betongold eben, so ist die landläufige Meinung im Volksmund. Doch stimmt diese Behauptung wirklich? Welche Kosten werden beim Immobilienerwerb verursacht? Und worauf müssen Sie achten, wenn Sie mit dem Gedanken spielen sich eine Immobile anzuschaffen?

Inhaltsverzeichnis

Die zwei verschiedenen Möglichkeiten

Grundsätzlich kannst du zwei verschiedene Möglichkeiten nutzen um mit einer Immobilie Vermögen aufzubauen. Welche der beiden Varianten sich für dich lohnt, hängt von vielen verschieden Faktoren ab. Eine pauschale Antwort kann dir dabei niemand geben. Es ist immer eine individuelle Einzelfallprüfung notwendig.

Die Immobilie als Eigenheim

Die eigene Immobilie ist für viele Menschen der wahrgewordene Traum und die Versinnbildlichung des späteren familiären Lebens. Das geht zu mindestens aus den meisten relevanten Studien hervor. Zu dem sehen viele Bundesbürger das Eigenheim als die perfekte Altersvorsorge an.

Damit du dir den Traum vom Eigenheim verwirklichen kannst, solltest du jedoch eine ganze Reihe an vorarbeiten erledigen, um eine gute Investitionsgrundlage zu haben.

Die vermietete Immobilie

Bei der vermieteten Immobilie kaufst du ein Objekt, um es renditeorientiert weiter zu vermieten. Du hast also keinerlei Absicht in dieser Immobilie selbst zu wohnen. Diese Form der Geldanlage ist aus zwei Gründen schwierig zum einen benötigst du eine gewisse Finanzstärke, da der Erwerb von Immobilien immer mit großen Summen zu tun hat und nicht für jeden Privathaushalt zu stemmen ist.

Zum anderen benötigst du eine Menge Sachverstand und Marktkenntnis um eine entsprechend vorteilhafte Immobilie auszuwählen, die dir die erhoffte Rendite einbringt ohne, dass du dabei ein Vermögen an externe Stellen wie beispielsweise Immobilienmakler oder Banken zahlen musst.

Welche Kosten kommen bei einem Immobilienerwerb auf dich zu?

Wenn du eine Immobilie kaufen möchtest kommt nicht nur der Kaufpreis auf dich zu, zusätzlich musst du auch unter Umständen die sogenannten Kaufnebenkosten aufbringen. Diese solltest du in deiner Planung unbedingt beachten und mit in deine Kalkulation aufnehmen. Je nach dem ob du einen Makler beauftragst oder nicht kannst du durchschnittlich zwischen 8-12% kalkulieren. Es ist deshalb besonders wichtig die Höhe der Kaufnebenkosten zu kennen, sodass du diese gegeben falls mitfinanzieren kannst. Im Idealfall solltest du aber versuchen die Kaufnebenkosten aus angesparten Eigenkapital zu bedienen.

Diese Kosten kommen üblicherweise auf dich zu:

Maklerkosten

Notarkosten

Grunderwerbssteuer

Maklerkosten fallen an, wenn du einen Immobilienmakler oder eine Bank damit beauftragst dir eine entsprechende Immobilie zu beschaffen. Auch, wenn du dich selbst auf die Suche nach einer passenden Immobilie machst kann es passieren, dass ein gefundenes Inserat über eine Makleragentur oder eine regionale Bank beworben wurde und für dich diese Kosten entstehen.

Die Maklergebühren liegen in der Regel zwischen 3- 6% des zu Grunde liegenden Kaufpreises und können damit einen erheblichen Kostenanteil ausmachen. Es lohnt sich also für dich, wenn du eine Immobilie findest, bei der du die Maklerkosten vermeiden kannst. Halte deine Augen und Ohren langfristig offen, beobachte den Markt und vernetze dich innerhalb der gewünschten Region. Häufig entstehen gerade auf diesem Weg die besten Gelegenheiten.

Sobald eine Immobilie in Deutschland den Besitzer wechselt, ist eine notarielle Beurkundung zwingend erforderlich. Es geht einfach nicht ohne. Die Notarkosten sind daher zwingender Bestandteil einer jeden Eigentumsübertragung.

Typischerweise werden über den Notar auch die Kosten für die Grundbucheintragung bezahlt, welche ebenfalls obligatorisch sind.

Die Gesamtkosten für den Notar und die Grundbucheintragung kannst du mit 1 bis 2% des Kaufpreises veranschlagen.

Wie bei den meisten Rechtsgeschäften in Deutschland möchte auch der Staat seinen Teil des Kuchens abhaben. Somit wird bei den meisten Eigentumsübertragungen die sogenannte Grunderwerbssteuer fällig. Diese wird von jedem Bundesland separat festgelegt und beträgt aktuell zwischen 3,5 und 6,5 %.

Die richtige Immobilienfinanzierung bzw. Baufinanzierung!

Da die meisten Menschen eine Immobilie oder ihr Eigenheim nicht Cash bezahlen können, wird der Kauf einer Immobilie häufig über die Aufnahme eines Darlehns realisiert. Du nimmst dir also Fremdkapital bei deiner Hausbank oder einer anderweitigen für dich interessanten Bank auf. Doch auch hierbei gibt es das ein oder andere Hindernis zu überwinden, welches auf deinem Weg zur Traumimmobilie noch beiseitegeschafft werden muss. Zunächst klären wir die Begrifflichkeiten, die für die Finanzierung wichtig sind:

Das Eigenkapital ist eine der wichtigsten Aspekte damit dein Finanzierungsvorhaben gelingt. Es ist die Summe an Geldmitteln, die du für deine Immobilie bereitstellen möchtest oder kannst. Das kann beispielsweise ein Teil deines angesparten Vermögens sein. Du solltest jedoch darauf achten, dass du nicht jeden Penny in dein Vorhaben steckst und dir zu mindestens einen Notgroschen beiseitelegen.

Seit einigen Jahren gewinnt das vorhandene Eigenkapital bei Banken zunehmend an Bedeutung. Viele Banken verlangen einen Eigenkapitalanteil zwischen 20-30% der Kaufsumme, wobei die vorhandenen Regularien bei den verschiedenen Banken unterschiedlich sind. Eine Pauschale Aussage kann diesbezüglich also nicht getroffen werden. Jedoch kann man sagen, dass je höher dein Eigenkapitalanteil ist desto wahrscheinlicher ist es das du einen guten Zinssatz für deine Finanzierung erhältst.

Mit dem Nominalzinssatz oder auch Sollzinssatz ist der Betrag gemeint, den du für deinen Kredit im Jahr bezahlen musst. Die anfallenden Zinsen, die du für dein gewünschtes Darlehn zahlst ist vereinfacht dargestellt, die Bezahlung deiner Bank. Du kannst den Zinssatz wie eine Miete auf geliehenes Geld sehen. Die Bank berücksichtigt dabei sämtliche Kostenfaktoren (Risikofaktoren sowie Opportunitätskosten) schlägt ihre Marge drauf und heraus kommt dein jährlicher Zinssatz.

Der effektive Jahreszins ist immer höher angesetzt als der Nominalzinssatz. Das liegt daran, das der effektive Jahreszins sämtliche Kosten der Bank miteinschließt. Diese fallen beispielsweise für Provisionen, Disagio o.ä. während der Kreditlaufzeit an. Sämtliche mit deinem Kredit verbundenen Kosten werden vereinfacht gesagt auf die Summe deines jährlichen Nominalzinssatzes aufgeschlagen und über die gesamte Kreditlaufzeit monatlich für dich umgelegt. Damit ergibt sich für den Verbraucher eine einheitliche Kennzahl, um verschiedene Darlehnsangebote vergleichbar zu machen.

Die Finanzierungsdauer ist die tatsächliche Dauer, die du benötigst, um das erhaltene Darlehn an die Bank zurückzubezahlen. Diese sollte nach Möglichkeit deutlich vor deinem Renteneintritt enden, da sich ab dem Rentenbeginn das Nettoeinkommen meisten signifikant reduziert. Achte also darauf, dass du dein Darlehn bis zu deinem Renteneintritt vollständig getilgt hast.

Du solltest die Finanzierungsdauer nicht mit der jeweiligen Kreditlaufzeit verwechseln. Diese bezieht sich meisten auf die sogenannte Zinsfestschreibung des mit der Bank verhandelten Darlehns. Die Zinsfestschreibungsdauer ist die Zeitspanne in der eine Bank dir den angegebenen Zinssatz garantiert.  Die Finanzierungsdauer kann mit der Zinsfestschreibungsdauer enden, muss sie aber nicht. Du hast in der Regel die Möglichkeit zwischen verschiedenen Zinsfestschreibungsdauern zu wählen, die gängigsten Varianten sind 10, 15, 20 oder sogar 25 Jahre.

Tipp: In der aktuellen Niedrigzinsphase kann es sich für dich lohnen, die Zinsfestschreibungsdauer so lang wie möglich festzulegen. Auf diese Weise kannst du dir wahrscheinlich zu sehr günstigen Konditionen eine langfristige, planbare und sichere Finanzierung zusammenstellen.

Die monatliche Finanzierungsrate setzt sich aus dem effektiven Jahreszins zuzüglich deiner gewählten prozentualen Tilgung zusammen. Eine solide Finanzierung sollte zumindest eine Tilgungsrate von ca. 3-5% pro Jahr haben. Wenn es deine finanzielle Situation zulässt kannst du auch eine höhere Tilgung wählen.

Bedenke dabei, dass bei der Höhe deiner monatlichen Finanzierungsrate noch die anfallenden Nebenkosten hinzugerechnet werden müssen. Außerdem lohnt es sich nicht eine Finanzierung bis zu deiner monatlichen Belastungsgrenze auszureizen. Hier gilt es flexibel zu bleiben, denn du solltest eine einmal festgelegte Finanzierung auch durchhalten.

Mit außerplanmäßigen Tilgungen kannst du deine Restschuld signifikant senken. Die meisten Kreditinstitute gewähren ihren Kreditnehmern kostenlose Sondertilgungen. Diese sind regelmäßig auf einen fest definierten Anteil an der gesamten Kreditsumme pro Jahr festgelegt. Üblicherweise liegt die Höhe bei 5-10% der Darlehenssumme. Sondertilgungen kannst du in der Regel einmal jährlich nutzen. 

Weiterhin bieten Finanzierungsverträge häufig die Möglichkeit deinen Tilgungssatz innerhalb der Zinsfestschreibung zu erhöhen oder gegebenenfalls auch zu senken. Mit dieser Option erhältst du weitere Flexibilität und kannst auf mögliche Veränderungen in deinem Leben reagieren.  

Lohnt sich ein Vergleich der Konditionen und welcher Anbieter ist beste Wahl?

Diese Frage ist mit einem klaren JA zu beantworten. Anders als beim Kauf einer Bestandsimmobilie bei der das persönliche Verhandlungsgeschick und die aktuelle Marktlage eine tragende Rolle zum späteren Kaufpreis beitragen, kommt es bei der richtigen Immobilienfinanzierung darauf an mehrere Anbieter miteinander zu vergleichen. Dieser Prozess gilt daher auch nicht nur für die erste Immobilienfinanzierung, sondern auch bei jeder Anschlussfinanzierung oder zusätzlichen Baufinanzierungen.

Häufig nutzen Kreditnehmer ihre vorhandenen Optionen nicht vollständig aus, weil sie der Meinung sind, dass sich die Bauzinsen ohnehin auf einem historisch sehr geringen Niveau befinden, sodass ein Vergleich der Anbieter keine großen Auswirkungen hat. Doch unabhängig dieses Umstandes existieren zwischen Banken natürlich Zinsunterschiede aufgrund der hauseigenen Kalkulationen.

Der Kauf einer Immobile ist für die meisten Menschen eine ziemlich große Sache die nicht selten nur einmal im Leben ansteht, dementsprechend haben die meisten Menschen keinerlei Erfahrung über den Ablauf des Immobilienerwerbs und der dazugehörigen Finanzierung. Ein weiterer banaler Grund ist, schliche Bequemlichkeit sich anderweitige Angebote unabhängig von der eigenen Hausbank einzuholen. Hier können schon kleine Unterschiede beim Zinssatz zu einer auf Dauer hohen Ersparnis führen.

Wenn du zum Beispiel ein Angebot für eine Immobilienfinanzierung vorliegen hast, bei dem du mit einer Zinsfestschreibung von zehn Jahren für eine Darlehenssumme von 300.000 Euro einen Zinssatz von 1,60 % zahlen musst, lohnt es sich, weitere Anbieter anzufragen. Selbst wenn das günstigste Darlehensangebot mit einem Zins von 1,40 % nur unwesentlich besser zu sein scheint, sparst du im Laufe der nächsten zehn Jahre Zinskosten von insgesamt rund 6.000 Euro.

Zu einer richtig guten Baufinanzierung gehört definitiv der richtige Partner! Finanzierungsverträge laufen in der Regel mindestens 10 Jahre aber auch länger laufenden Verträge sind keine Seltenheit. Bei der Wahl deines Kreditgebers solltest du also nicht nur blind die Konditionen vergleichen. Zusätzlich solltest du dir ausreichend Gedanken um das gewählte Kreditinstitut machen. Dies gilt in Bezug auf die weiter oben angesprochenen Flexibilität als auch um deren Finanzstärke und die damit verbundene Sicherheit deines Darlehens.

Weiterhin kann der Kreditnehmer selbst entscheiden, ob er eine möglichst große Anzahl von Banken persönlich anfragt oder ob er einen passenden Finanzierungsberater beauftragt. Diese haben in der Regel Zugriff auf eine Vielzahl unterschiedlicher Banken und können damit den Auswahlprozess erheblich beschleunigen aber dir auch den gesamten Prozess erleichtern.

Mit welchen langfristig anfallenden Nebenkosten musst du rechnen!

Wie bei einer zuvor gemieteten Wohnung oder einem vorher gemieteten Haus fallen auch bei deiner eigenen Immobilie Nebenkosten an. Als zukünftiger Vermieter werden diese Kosten vom Mieter getragen oder du kannst einen Großteil auf deine Mieter umlegen. Zu den normalen Nebenkosten des Immobilieneigentümers gehören:

Strom

Gas

Wasser/ Abwasser

Abfallentsorgung

Grundsteuer

Versicherungen

Instandhaltungskosten für anfallende Reparaturen

Die Höhe der Nebenkosten setzt sich überwiegend aus deinem persönlichen Lebensstil, Verbrauch, Anzahl der Personen sowie des Zustands der Immobilie zusammen. Die Höhe ist also stets variabel. Setze diese Kosten Notfalls etwas höher an, um auf der sicheren Seite zu sein.

Diese Möglichkeiten kannst du nutzen, um dein Eigenkapital aufzubessern!

Die Eigenkapitalquote ist ein entscheidender Faktor um sich gute Konditionen bei deiner Bank zu sichern. Es lohnt sich also, wenn dein Eigenkapital bei deiner  Immobilien bzw. Baufinanzierung so hoch wie möglich ist. Es verkürzt deine Finanzierungsdauer bis zur Volltilgung und du kannst ebenfalls die anfallenden Zinsen für das aufgenommene Fremdkapital senken.

angespartes Vermögen (Bankguthaben)

Depotguthaben

laufende Renten/ Lebensversicherungen

Bausparverträge

vorgezogenes Erbe

Welche staatlichen Förderungen kannst du nutzen.

Der Staat ist stets daran interessiert den Eigenheimbesitz in Deutschland zu fördern, deshalb werden Häuslebauern vielfältige Möglichkeiten zur Verfügung gestellt auf umfangreiche staatliche Förderungen zurückzugreifen. Das war zu mindestens in der Vergangenheit so und aktuell ist nicht erkennbar das sich diese Situation ändert. Der mit Abstand wichtigste Punkt ist jedoch, dass du die gewünschten Fördermaßnahmen vor der Baumaßnahme oder Finanzierung abklärst, eine nachträgliche Ergänzung ist nicht möglich.

Eine der bekanntesten Anlaufstellen, um staatliche Förderungen zu erhalten ist die KFW Bank. Sofern die KFW Bank deinen Förderkredit bewilligt, sichert sie deiner Hausbank die Ausreichung des Darlehnsbetrags zu und übernimmt dafür einen Großteil der Sicherheiten. Dieser Vorgang hilft dir dabei bessere Konditionen zu erhalten, weil sich damit die Fremdkapitalaufnahme auf mehrere Darlehnsgeber verteilt. Die interessantesten Förderkredite sind:

Eine weitere Variante wäre beispielsweise einen Bausparvertrag mit einer Riester Rente zu kombinieren, man spricht dann von einem sogenannten Wohnriestervertrag. Es gelten dabei dieselben Zulagen wie bei der Riester Rente. Dies Kombinationen sollten jedoch sorgfältig im Einzelfall geprüft werden.

Weitere Varianten wären beispielsweise die Wohnungsbauprämie sowie die Arbeitnehmersparzulage.